jeudi 5 décembre 2013

KWG Kommunale Wohnen

KWG est une foncière résidentielle allemande cotée en Allemagne. Son portefeuille est constitué d'environ 10 000 appartements situés dans l'est et l'ouest de l'Allemagne.

En mars 2012 et en décembre 2012, cette foncière a acquis respectivement une participation majoritaire dans BWAG pour plus de 1400 appartements et acheté Tower pour plus de 2910 appartements.

Les objectifs affichés en 2012 pour 2013 sont:
  • Un NRI (Net Rental Income) de plus de 30 millions;
  • Un FFO d'environ 5 millions.

A ce jour, la book value de cette foncière est d'environ 177 millions pour une capitalisation boursière de 102.9 millions, soit une décote de 41.8%. A noter que nous ne trouvons pas de telle décote dans les autres foncières allemandes.

Alors, pourquoi cette décote ?

- Une première explication peut être la faible capitalisation boursière. Ceci constitue à mon avis un atout pour l'investisseur individuel car la valeur est moins suivie et les chances d'erreur d'évaluation sont plus grandes;
- Une décote s'applique aussi certainement du au fait qu'il y a un actionnaire majoritaire à 78%, ne laissant que 22% de flottant. Le minoritaire est donc à la merci d'une OPA qui ne réaliserait pas la valeur de KWG;
- Si le FFO est de 5m pour 2013, la capitalisation boursière représente plus de 20 fois le FFO, ce qui n'est pas bon marché. Concernant ce point, je pense qu'il y a du potentiel, étant donné qu'une bonne partie de parc est en rénovation (KWG annonce avoir pour l'instant 55% des appartements en "core portfolio" et 45% en "investment portfolio" et viser pour fin 2014 70% des appartements en core portfolio avec l'augmentation du FFO et la diminution des vacances qui vont avec).

En résumé, je pense que KWG est décoté et peu représenter un achat intéressant au cours actuel pour les raisons suivantes:
- Forte décote sur la book value (41,8%) alors que l'ensemble des foncières est environ à sa book value;
- Un catalyseur vers fin 2014 avec une augmentation significative du FFO du à la rénovation terminée de 15% supplémentaire du parc d'immeubles;
- Un autre catalyseur avec l'augmentation des loyers dans certaines régions;
- L'augmentation de la capitalisation boursière pourrait emmener de plus en plus d'investisseurs à s'intéresser à cette foncière.




2 commentaires:

  1. Le rapport annuel a été publié et les objectifs ont été atteints et confirmés. La thèse d'investiseement reste donc la même.
    Les objectifs affichés par le management en 2013 pour 2014 sont:
    - Net basic rent: environ 30 millions;
    - FFO > 5m4;
    - LTV entre 50 et 60%

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  2. La société ne publiant plus ses résultats et rapports qu'en Allemand, et le cours ayant monté à 9.55 EUR, j'ai décidé de vendre à ce prix aujourd'hui.

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